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    短期內一二線城市房價漲速將進一步減緩

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    短期內一二線城市房價漲速將進一步減緩

    發布日期:2016-07-27 作者: 點擊:

    5月28日中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組結合對中國住房市場的長期跟蹤研究完成了2019年5月《中國住房市場發展月度分析報告》。


    報告發現2019年4月核心城市住房價格連續3個月上漲但4月份房價漲速較3月份略有減緩。核心城市在房價漲速減緩的同時二手住房成交量也顯著下降。2019年4月10大重點城市二手住房成交量指數為177.84比3月下降27%與上年同期大體持平。從量在價先的一般性規律看重點城市房價上漲的壓力已有所減輕。


    一線城市中北京、廣州漲速回落上海、深圳漲速與上月大體持平多數準一線及二線城市房價漲速收窄個別城市漲速仍較高三四線城市房價漲速繼續下降。核心城市住房租金連續2個月小幅下降。


    報告稱4月以來中央和相關領導多次強調和重申要堅持“房住不炒”充分表明了中央控制房價上漲的決心。一個月內包括蘇州等10個熱點城市因房價漲幅較大被住建部預警提示熱點城市蘇州出臺了房價調控“組合拳”表明了政府對房價上漲的現實態度。由于房價上漲高度依賴于金融杠桿房地產調控政策不松動意味著房價短期難以出現大漲。

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    2018年底至2019年初部分城市根據市場變化對房地產調控政策進行了微調一些城市取消或弱化了限價、限售等輔助性調控手段。部分購房者認為房地產調控可能進一步松動從而對房價預期也由悲觀向謹慎樂觀轉變。隨著近期房地產調控政策主線的進一步明確房價上漲預期有望逐步減退。


    2018年底以來隨著定向降準等穩健性貨幣政策的實施資本市場的資金緊張狀況顯著緩解部分城市首套房貸的實際利率由上浮10%至15%降至基準利率水平。但在復雜的內外部經濟環境下防范宏觀風險仍是政策底線。貨幣供應難以進一步寬松意味短期內房地產融資環境也難以得到進一步改善。這將降低房價進一步上漲的可能性使得房價“小陽春”難以入夏。


    隨著世界經濟前景趨于復雜化全球經濟不確定因素進一步增加。由于長期房價變化與預期收入的變化緊密關聯內外部經濟形勢的復雜化使得預測房價走勢變得更為困難。這將抑制房地產投資投機使部分潛在購房者推遲或取消購房計劃。


    2019年1季度全國房價有所回升個別一二線城市房價出現較快上漲。隨著政府“穩房價”決心的進一步明確以及貨幣邊際寬松短期見頂房價回升的態勢將受到抑制。2019年4月二手房成交量和房價整體漲速的下降也表明市場對這些條件的變化作出了反應。內外部經濟環境的復雜化也有助于為處于預熱階段的房地產市場降溫。


    綜合以上因素預計短期內一二線城市房價漲速將進一步收窄三四線城市房價還可能總體由漲轉跌。隨著調控政策的跟進個別房價較快上漲的一二線城市漲勢也有望減緩或由漲轉跌。


    另一方面即使部分城市房價出現回落房價下跌的空間也較小。在城市化大背景下一二線城市作為人口主要流入地和高端產業聚集區住房供求矛盾長期存在。部分一二線城市如北京、上海、廈門、成都等已經經歷了一波市場調整房價下跌空間相對較小而潛在的上漲壓力相對較大。從三四線城市看國家對三四線城市基礎設施投資力度不斷加大多數三四線城市的城市面貌得到長足改善貨幣化棚改政策雖然淡出但中期內三四線城市本身的更新改造需求仍較大。這些因素都使得三四線城市房價下跌的空間減小。


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