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    商鋪租賃常見糾紛及注意事項分析

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    商鋪租賃常見糾紛及注意事項分析

    發布日期:2019-06-20 作者: 點擊:

    商鋪租賃是房地產三級市場的重要組成部分,而商鋪作為市場經濟交易的載體之一,有關商鋪租賃的糾紛也較為常見,而且有關商鋪租賃的糾紛涉及的標的額也并不低,有些商鋪租賃年租金達幾十萬的都有,這個跟商鋪所在的商圈有很大的關系,由此,無論對于出租方還是租賃方來說,需要注意好有關的風險。


      一、招商階段的租賃糾紛

      現在不管是國內的一線城市,還是二線城市,許多大型商場都存在招商活動,對于商鋪而言,更是如此,但是這個階段,也是租賃糾紛常有發生的階段。舉例來說,現在商場為了更便于服務消費者,會對商場的區域進行功能劃分,比如按每一層經營產品或者同一層不同區域經營同一類產品進行統一布置,因此,在招商的時候,就會對經營產品的承租者功能定位進行限制,而反過來說出租人隨意變更招商階段的區域定位,也會引來被索賠的可能。另一方面,由于一般的商場為了吸引承租者的前來,經常會開出優惠條件,并且約定了預計開業的時間。但就經本人處理的案件,包括代理及咨詢的案件來說,很多時候,商場的出租者容易出現以下問題:1、擅自變更租賃合同約定的商鋪位置;2、擅自縮小原定的租賃位置;3、商場因招商不足未能如期開業;4、商場為了招商而管理混亂,未能如同招商宣傳階段一樣,進行功能劃分;5、商場雖開業,但配套的電梯、水電、網絡等不具備,承租者入駐時發覺與預期相差甚遠。因此,對于承租者來說,不應一味的看重商場的招商宣傳,更應該注意租賃合同里的約定以及可能出現的風險,如果租賃合同未對商場可能出現前述五種情況作出違約約定或者退還租金或租賃保證金的約定,則承租者將依照合同法的法理及有關規定進行索賠,從索賠的角度以及保護自己權益的角度來說,將會加大自己的訴訟成本。反之,對于商場出租者而言,如果對于招商預期期望過高,而擅自存在夸大宣傳或者過度宣傳,則可能在實際招商情況不佳之時,面臨承租人的索賠,甚至是集體訴訟。

      二、簽約階段的資信審查問題

      所謂資信審查,在此僅指出租人是否有出租的資格,承租人是否具有承租的能力,那么相對于承租人來說,本人僅提醒有關如何核實出租人的出租資格。大型商場,一般開發商委托物業代為出租,那么承租人需要注意的是有關的物業獲得開發商的授權手續,另一方面,還需要注意關于出租的商場是否存在出租限制,即是否商場的權屬是否存在瑕疵或者受限,按照《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定有下列情形之一的房屋不得出租:1、未依法取得房屋所有權證的;2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;3、共有房屋未取得共有人同意的;4、權屬有爭議的;5、屬于違法建筑的;6、不符合安全標準的;7、已抵押,未經抵押權人同意的;8、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;9有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。而發生前述情況下,承租人一般風險較大,且如果后期租賃后需要辦理有關經營證照時,可能會遇上阻礙。對此,在簽訂租賃合同或者意向書時,需要先核實是否存在前述情況,尤其承租的成本較高、投資較大時。但是現實中,很多農村集體用地也有建立商場出租,但是在辦理證照方面,只要村委出具證明,還是不存在辦理的障礙,對此,需要承租人在簽訂合同時,核實是否存在證照辦理的困難,避免承租后無法合法經營,對于違法建筑、或者司法、行政部門查封的房子,承租人承租確實要三思而后行。

      另外,在承租人時,需要注意承租的商場所在的區域是否在拆遷范圍內,按照深圳的說法就是是否在城市更新范圍內,因為如果在拆遷范圍內,承租人依舊承租,則投入不宜過大,且在租賃合同中需要詳細的約定好拆遷發生時的補償問題,對于該點,將在下文進一步分析。

      三、商鋪租賃合同的約定問題

      商鋪的租賃合同,常見的事項除了主體之外,主要是:承租的地點、面積、租金、租金遞增的比例及時間點、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權、違約責任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問題等。

      由于事項較多,僅針對其中上述部分事項進行分析。首先,關于承租的地點,該事項的約定,一方面涉及約定法院管轄時的選擇問題,另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時,相對應的違約條款設計問題。其次,關于租金遞增以及時間點的問題,這里需要關注的是遞增的基數,是以月租金還是季度租金還是年度租金為計算基礎。而遞增比例及時間點,明確約定好則承租人可以預估租賃合同履行的成本及收益問題,從而對于承租的投資是否可行作出預估。第三,關于租賃保證金或者履約保證金,一般是確保承租人依約履行合同的保證金,針對的是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業管理規定等,該點要詳列部分情況下做好兜底條款的設計。關于糾紛處理機制,則參閱本人另一篇文章《租賃合同訴訟關系的約定—法律救濟與訴訟成本的糾結》,在此不闡述。第四,關于拆遷賠償問題,為何需要提及該問題,理由是按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定,房屋的征收及補償僅針對房屋的所有權人,也就是說,一旦承租的店面發生征收,則國家是不對承租人進行補償的,該問題將由房屋的所有權人與承租人自行處理,當然,按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條的規定,其中對房屋所有權人的征收補償就包括“因征收房屋造成的停產停業損失的補償?!币虼?,承租人必須與出租人對可能發生的征收補償時如何處理雙方的關系作出約定,因為一旦發生征收事件,則租賃合同無法繼續履行,承租人最好選擇出租人價值補償,補償的范圍包括預期經營利益的損失、裝修折舊損失、搬遷費用等,同時需要將前述范圍具體化、數值化便于后期操作。如果沒有約定較為詳細及可操作性,則承租人只能依據實際損失進行索賠,而實際損失的舉證證明將比較難,發生訴訟時將會增加自己的舉證成本。

      此外,需要提及的就是在合同條款中約定好,租賃合同期滿后續約的問題、添附物處理的問題等。

      四、商鋪租賃合同履行過程的糾紛

      商鋪租賃過程中,可能存在的就是跟物業管理處的物業管理糾紛、商鋪漏水、證照辦理、租金拖欠等糾紛。在此需要提及的就是關于買賣不破租賃問題,所謂買賣不破租賃,簡單說,就是租賃合同履行期間,出租人出售出租物業的,則物業買受人受制于租賃合同,即買受人全面行使物業的所有權必須等到租賃合同期限屆滿之后。那么這里需要注意的是,物業出租人出售物業需要履行告知承租人的義務,因為承租人享有優先購買權,當然,該優先購買權是指同等條件下的優先購買權。然而,實際履行過程中,關于承租人的優先購買權是很難保證的,雖然法律上規定了承租人的優先購買權,但是又限定了同等條件下,何為同等條件,最明顯的無非是出售的物業價格,有時出租人為了變相逼迫承租人搬離,會故意抬高出售的物業價格,對此,承租人是無可奈何的,甚至,對于出租人是否真的出售物業,無法掌控,而承租人在對商鋪投資過大的情況下,往往面臨承受虧損撤租的地步,不過這也非絕對,還是得看個案雙方的證據對比情況。對于承租人來說,只要是買賣交易在租賃合同簽訂之后,承租人就有權限制買受人行使所有權,即買受人要受制于物業出賣人與承租人的租賃合同,代替物業出賣人履行租賃合同的義務。反過來,對于承租人來說,必須了解的是承租的物業在簽訂租賃合同之前,是否存在物業的買賣關系,如果是買賣關系在租賃合同之前,則不發生買賣不破租賃的效果,此時,承租人遭受損失,則只能向物業的出賣人追償。而依據法律規定,此時雙方各有過錯的,在各自過錯的范圍內承擔相應的責任,也就是說,承租人的部分損失將不會獲得法院的支持,對此需要提醒承租人的注意。買賣不破租賃其實是債權優先于物權的一個特殊表現,依照法理,物權具有對世性,而債權具有相對性,兩者相遇時,物權無疑優先于債權的實現,但有幾種特殊的情況,就租賃合同來說,除了前者買賣不破租賃外,還有一種就是抵押權設置在租賃合同生效之后,也就是說,抵押權人行使對物業的抵押權,需要受制于租賃合同的條款約定,反之,則不受限。

      五、有關轉讓費、茶水費或者飲茶費(下稱“轉手費”)的問題

      商鋪由于具有一定的投資價值,而租賃過程中,可能存在商鋪的轉租問題,多數商鋪出租方均在合同條款中限制承租人的轉租權,而實際履行中,又經常會出現隱瞞商鋪出租人進行轉租的情況,較為常見的就是關于轉租過程發生的轉讓費、茶水費或者飲茶費的問題,即轉租人向次承租人收取的所謂轉手費。假設前述轉租行為并非獲得出租人的授權或者追認,則次承租人一旦接手商鋪后,可能面臨出租人對轉租行為的不予認可,進而解除租賃合同,要求次承租人撤離,那么次承租人是否可以以其與轉租人的租賃合同約定進而對抗或者向出租人索賠呢,顯然不行,因為未經出租人同意的轉租行為無效,且合同具有相對性,次承租人的損失只能向轉租人追索,而期間的轉手費在法律上也只能向轉租人追償,但是此時對次承租人來說,索賠的風險較大,即因為其與轉租人的合同無效而可能導致其過錯發生的損失由其承擔,而轉手費是否屬于合同法認可的租賃合同內容之一,也是存在爭議的,對此,次承租人在接受轉租人的商鋪時,必須核對或者拿到出租人授權或者確認轉租人有權轉租的文件,否則將需要慎重考慮后果。

      六、有關商鋪租賃期滿的糾紛問題

      商鋪租賃期滿,一般是指合同的正常履行完結,此階段,容易發生糾紛的是關于商鋪的添附物(含燈飾、空調、內部加裝的裝修裝飾物等)、辦公物品、證照注銷以及續約等問題。

      首先,關于商鋪添附物、辦公物品,承租人需要根據自己的情況,約定好租賃期限屆滿后,是自行拆除添附物并歸自己,還是添附物歸出租人,如果沒有約定的情況下,則容易發生糾紛,出租人有時禁止承租人擅自拆除添附物,但是,真無約定的情況下,依照《民法通則》的規定,則承租人有權拆除帶離;如果出租人需要保留的,則需要向承租人支付相應的費用;如果承租人不自行拆除而出租人又不愿意保留的,則出租人可拆除,費用由承租人承擔。為此,為避免日后糾紛,盡量約定清楚。

      其次,關于證照注銷的問題,很多時候租賃商鋪的承租人需要辦理營業執照,而根據工商登記有關規定,同一個地點僅能注冊一個商事主體,因此,如果租賃合同屆滿后,承租人沒有變更或注銷以商鋪為工商登記的地址,則出租人再行出租商鋪將會遇到一定的阻礙,尤其是新的承租人需要以該商鋪注冊營業執照時。對于該問題,理應在租賃合同中進行明確的約定。

      對于租賃期滿后的續約問題,依照法律規定,超過六個月的租賃合同,應該簽訂書面的協議,否則將視為無定期的租賃合同,雙方將有權隨時解除合同,但是需要通知對方并給對方合理的準備時間。因此,對于承租人來說,一旦租賃合同期滿,仍需要繼續租賃的,則應該與出租人及時續簽合同,而對于出租人來說,租賃合同期滿繼續收取租金而未簽訂租賃合同的,其行為依舊受制于原租賃合同的部分約定,包括租金、物業管理費標準等。

      商鋪租賃屬于租賃合同其中一種常見的類型,而涉及的問題,其實很多,本文考慮篇幅僅摘取部分情況進行分析,具體的糾紛發生時,還是需要以商鋪租賃合同的約定、雙方的主體情況、有關的租金繳納票據等來綜合分析,方有利于維護一方的權益。另外,作為資金投入較大的承租人,可以在簽訂租賃合同或者選擇租賃場所時委托律師陪同,這樣可以最大限度的從雙方的約定上降低自身的風險,而陪同的律師由于了解整個交易過程及租賃合同的條款設計,將在發生糾紛且前述承租人委托律師時更加清晰如何去處理該糾紛。

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