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    承租人在租賃辦公樓前需要注意的問題

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    承租人在租賃辦公樓前需要注意的問題

    發布日期:2019-07-31 作者: 點擊:

    在房價日益攀升的市場行情下,部分意向購房人或購房企業將目光轉向了房屋租賃市場,尤其是企業,為了節省一次性的開支,并且考慮到企業發展戰略等問題,通過租賃辦公樓來確定辦公環境,似乎成為了更為理性和現實的方式。因此,各大城市都會有比較集中的CBD商務辦公區域,并且成為城市的代表性核心區域,無可厚非,巨大的市場需求背后必然隱藏著諸多的風險,承租人在租賃辦公樓前需要注意哪些事項,才能夠有效的避免租賃風險,本文將進行淺析。

    一、關于租賃合同的效力

    首先,承租人在簽署租賃合同前,應確保出租人為合法成立的企業,具有獨立的財產并能獨立承擔民事責任,且出租人是出租房屋的合法所有權人或合法使用權人(若是轉租的,需要經得原權利人同意),否則所簽訂的租賃協議效力會有瑕疵。

    除此之外,在承租房屋之前,務必仔細核查以下房屋的證明材料,必要時,要求出租人提供相應的許可、證明,避免出現影響租賃協議效力的情況發生:

    1.土地批準手續、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、建設工程施工許可

    根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定,出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。未取得用地規劃許可證的用地屬于非法用地,該地上房屋屬于違法建筑,且工程規劃許可系對建設項目的具體方案進行審查批復,如控制建筑高度、密度等,這類規定屬于法律的強制性規定,若租賃房屋在建設審批手續上存在瑕疵,將直接影響租賃合同的效力,因此,建議承租人在承租房屋之前務必核查租賃房屋的全部建設審批手續。

     2.房屋竣工驗收

    《中華人民共和國建筑法(2011修正)》、《城市房地產開發經營管理條例(2011修訂)》等法律法規均規定了建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。簽訂房屋租賃合同在于讓渡房屋的使用價值以獲取利益,而未經竣工驗收的房屋存在安全隱患,無法交付使用,直接影響租賃合同的目的實現。因此,建議承租人要求出租人提供房屋的竣工驗收手續,必要時,約定房屋竣工驗收合格作為租賃協議生效的要件。

    3.租賃房屋是否存在查封或者有其他爭議

    雖然房屋存在查封情形可能不會直接導致租賃協議無效,但是可能導致合同解除,給承租人帶來一定損失以及影響承租人正常經營、辦公。因此,建議承租人向房地產行政主管部門核實租賃房屋是否有查封情形,以及出租人是否存在涉訴案件。

    4.房屋用途合法合規

    建議承租人在租賃協議中約定的房屋使用用途務必與房屋規劃的用途保持一致,否則不排除會遭受行政處罰以及無法辦理工商登記的風險。另外,如出租人改變房屋使用性質將房屋出租給承租人使用,將因違反法律的強制性規定而使合同歸于無效。另一方面,若承租人不按照房屋用途使用房屋的,根據《合同法》第二百一十九條規定,承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失。

    5.將租賃協議登記備案作為租賃協議的生效條件

    《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規定:“當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外?!庇捎诔凶馊顺凶夥课菽康氖怯糜谵k公,在實踐中,未辦理租賃協議登記備案手續的,無法辦理工商登記,因此,為避免出現該類情形出現,建議承租人將租賃協議登記備案作為租賃協議的生效條件。

    二、關于租賃合同的期限

    首先,需注意房屋所有權證書記載的土地使用權期限。根據我國《土地管理法》的相關規定,土地使用期限屆滿后,土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的,有關部門可以收回國有土地使用權。根據“房地一體主義”,不排除房屋也會隨著土地使用權的收回而無法繼續使用的風險發生。因此,承租人租賃房屋時,還需注意房屋所有權證書記載的土地使用權期限,保證能覆蓋租賃協議約定的租賃期限。

    其次,承租人在租賃房屋時應注意出租人的經營期限,如果租賃期限長于出租人的經營期限,可能會導致租賃房屋被作為公司財產進行清算,致使承租人無法繼續占有、使用房屋。

    最后,我國《合同法》規定的租賃合同期限最長不得超過二十年,超過部分無效。

    三、關于租賃房屋的產權

    根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條之規定:“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:(一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的?!?/span>

    因此,承租人在簽署租賃合同前,還應核實租賃房屋是否已設立抵押權、是否被法院查封,避免出現租賃房屋被執行,影響租賃關系的情況發生。

    四、關于轉租的限制性規定

    我國《合同法》第二百二十四條第二款規定,承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。因此,除雙方在租賃合同中明確約定承租人享有轉租權或出租人以其他方式同意承租人轉租,承租人不能將房屋轉租。鑒于企業辦公地點的不穩定性等因素,建議承租人提前在租賃協議中約定轉租的權利,避免屆時承擔過多的損失。

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